Steuerfalle: Vermietung von Liegenschaften an den Gesellschafter

Werden Vermietungen von Liegenschaften an Gesellschafter-Geschäftsführer nicht zu fremdüblichen Bedingungen abgeschlossen, kann es steuerlich teuer werden.

Ist eine fremdübliche Vereinbarung nämlich nicht gegeben (beispielsweise im Falle einer Überlassung von Immobilien zu einer „besonders geringen“ oder „günstigen“ Miete), so führt dies in der Regel zu nichts weniger als einer „verdeckten“ Gewinnausschüttung.

Um die mit einer verdeckten Gewinnausschüttung verbundenen Konsequenzen zu ermitteln, muss man daher prüfen, ob die betreffende Immobilie für eine (fremdübliche) marktkonforme Nutzungsüberlassung und daher jederzeit im betrieblichen Geschehen geeignet und einsetzbar ist. Dazu muss die „Renditemiete“ mit der erzielbaren Marktmiete für die betreffende Immobilie verglichen werden (eine Renditemiete ist jene Miete, mit der für das eingesetzte Kapital die durchschnittliche Rendite einer Immobilienveranlagung in Lage/ Region erreicht wird.

Deckt die Renditemiete die Marktmiete (die Liegenschaft kann zu Marktkonditionen fremdüblich vermietet werden!), handelt es sich um eine jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Immobilie. Ist also das zwischen der GmbH und dem Gesellschafter-Geschäftsführer vereinbarte Mietentgelt niedriger als besagte angemessene Miete, so liegt in Höhe der Differenz zur Marktmiete für die Finanz eine verdeckte Gewinnausschüttung vor.

Die Differenz ist beim Gesellschafter mit 27,5% zu besteuern und bei der GmbH zudem der steuerlichen Bemessungsgrundlage hinzuzurechnen, welche der 25%igen Körperschaftsteuer unterliegt.

TIPP: Da jede derartige Vermietung aus Sicht der Finanzverwaltung einzeln zu bewerten und hinterfragen ist, stehen wir für eine fachlichen Beurteilung, Unterstützung und Beratung gerne zur Verfügung!